BATIR ENSEMBLE

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Je vous invite à lire l'excellent travail effectué par Béatrice  Mésini: cliquez sur :"Eco-Habitats" dans la rubrique mutualisation.

Par ailleurs une association de Chambery' "Trans'Mission solidaire" travaille sur l'aspect réglementation -travail, garantie décénale. Nous recevrons leurs travaux dans peu de temps.

Nous sommes tombé d'accord sur la logique qu'il ne fallait pas chaque fois, réinventer ce qui avait déja été fait.

Nous vons donc tous à gagner de cet élargissement.

Dominique

Le travail effectué le jeudi 03 mai 2007 à Valence nous incite aujourd’hui à entreprendre une simplification de la démarche proposée, et de tendre vers l’élaboration d’une plaquette.

RAPPEL de la proposition initiale :

Création d’une société en participation.

Objectifs : réunir des moyens modestes afin d’élaborer juridiquement, techniquement, et financièrement un itinéraire dont le but final serait la réalisation d’une scop de construction (logements dans de petits collectifs et ou maisons individuelles) Les coopérateurs seraient salaries, et les premiers clients.

CONSTATS :

1) Le publique – chômeurs, rmistes, travailleurs précaires- n’était pas présent. Il y a donc une méthode autre à trouver pour que ces personnes puissent être sensible à la solution : emploi-logement

2) Le publique présent et intéressé au projet était surtout formé de personnes de 45 à 55 ans non propriétaires, et inquiètes quant à l’impossibilité de louer, l’heure de la retraite arrivée.

3) Le publique restant était formé de personnes intéressées par le projet par la caractéristique de sa forme –soutient- ou par une voie intermédiaire axée sur l’amélioration de l’habitat relative à

la HQE

CRITIQUES :

1) Il faut finaliser le projet dans le sens que, prenant connaissance de cette possibilité par l’intermédiaire d’une plaquette par exemple, la ou le lecteur puisse se positionner dans tel ou tel secteur en fonction de son besoin : rénovation, ou construction.

2) Il réside une difficulté à surmonter dans la compréhension de l’articulation entre le foncier –son acquisition, sa mise a disposition- et la construction elle-même. L’intégration de l’acquisition du foncier ET de la construction au sein d’une seule structure (SCI à Capital variable) est plus facile à comprendre, sauf que ce sont les banques qui ne veulent pas s’engager sans connaître leurs interlocuteurs d’une part et d’autre part sans avoir la capacité d’hypothéquer le bien.

3) Les ressources financières sont dénuées de toutes aides institutionnelles ; elles sont en prise directes avec les banques et les investisseurs privés, d’où des intérêts à concevoir.

4) D’autres pistes de financement sont envisageables, mais elles sortent des conventions et n’ont apparemment pas fait l’unanimité.

5) Pour tendre les prix vers le bas, d’autres techniques sont peut être à envisager ; elles ont cependant le désavantage de sortir l’aspect salariale du projet, au moins en partie, est apparu alors le concept d’échange, intéressant en soi mais qui complique le processus : adaptation des besoins « bilatéraux » ou mise en place d’une bourse d’échange.

6) Il faut parvenir à un nombre conséquent de coopérateurs, qui est la garantie unique de pouvoir envisager la « production » dans de multiples « bassins d’emploi », ce afin de respecter les implantations d’origine et de ne pas obliger des « démantèlement » familiaux. Par ailleurs une « masse critique » (250 coopérateurs) entraîne des baisses de coûts d’achat de matières premières conséquentes, mais aussi ouvre des perspectives annexes de types centrales d’achat autres que celles liées aux bâtiments. Reste qu’il faut trouver la bonne méthode de communication pour constituer cette masse critique.

7) Il ne faut pas perdre de vue l’état d’urgence de ce secteur (demande forte de logement) lié à la qualité environnementale nécessaire.

CHANTIER et ORGANISATION

 Pour que chacun apporte sa pierre, il faut que vous vous inscriviez par l’intermédiaire du « formulaire d’inscription » . Je suis entrain de mettre en place, avec Gaël RIBEIRO, de Montélimar, un outil Internet qui nous permettra d’échanger efficacement, de procéder à des synthèses, sans que nous ayons trop souvent l’obligation de nous réunir. Cela sera bien sur nécessaire, mais nous sommes bien tous éloignés: trois mails supplémentaires de groupes ou personnes intéressées viennent de me parvenir : dans l’Ardèche ; à Lyon, et dans le 13. Le seul moyen de construire est donc de s’organiser.

Un fois que cet outil sera fonctionnel, je pense dans les premiers jours de l’après élection, nous pourrons accélérer notre action :

• Structurer      un itinéraire simple.
• Promouvoir      le concept « logement-emploi »
• Insérer      un « département » rénovation-réabilitation ou mise aux normes      HQE,
• Insister      sur l’aspect décentraliser des chantiers
• Travailler      sur la recherche de foncier
• Prospecter      sur la recherche d’apporteur de capitaux.
• Contacter      les institutionnelles et visiter les possibilités d’aides (sans se vendre      ou s’obliger)
• Faire      valoir cette réponse à des différents besoins  

Bien à vous.

Si:
Vous êtes locataire, désirant accéder à la propriété.
Ou Si:
Vous êtes au chômage,
Ou Si:
Vous êtes au RMI,
Ou Si:
Vous avez un emploi précaire, sous payé
Ou Si:
Vous êtes locataire, près de la retraite et qu'aucune banque ne veut collaborer à votre projet d'accession à la propriété,
Ou Si:
Vous êtes victime des marchands de sommeil exploiteurs de misère,
Ou Si:
Vous êtes sans domicile, obligé d'habiter chez un parent ou une connaissance,
Ou Si:
Vous êtes jeune, chargé de famille, victime des hausses de loyer permanentes,
Ou Si:
Vous êtes objecteur de conscience ne voulant plus travailler pour le capital de ceux qui exploitent les femmes et les hommes qu'ils emploient,
Ou Si:
Vous avez de la volonté, de l'audace, un désir profond de vivre autre chose que la médiocrité que le système vous impose,
Ou Si:
Vous admettez qu'il faut arrêter de dire, discourir et palabrer,
Ou Si
Vous croyez que l'action, et l'engagement sont désormais la seule alternative
Si:
Vous voulez vivre dans un logement qui respecte l'environnement,
Ou Si
Vous désirez travailler, avoir un emploi stable, un salaire décent  (2000€) égal pour tous ceux qui  se sont  engagés comme vous:

Si quelques unes de ses conditions sont les vôtres

Alors vous pouvez venir participer à l'assemblée générale constitutive de la

scoop BATIR ENSEMBLE.

Le 03 MAI 2007 à 18 h  maison des syndicats
Quartier FONTBARLETTE
26000 valence

L'ordre du jour sera le suivant:

Présentation du projet: Le futur coopérateur travaille moyennant salaire pour construire son logement, dans une entreprise coopérative de bâtiment.

Elaboration de l'itinéraire

• Juridique (forme et constitution d'une société en participation, mise en place d'une société civile à capital variable, choix des statuts de la scoop)
• Technique: approche du cahier des charges relatif à la "très haute qualité environnementale" (thqe)

1. Architecture
2. ingeneering de la ligne de fabrication

• Exposé sur le principe de la maîtrise de l'emploi et la garantie salariale: tous les coopérateurs seront salariés- salaire égal pour tous- responsabilités tournantes- les coopérateurs sont les clients prioritaires de la scoop.

Approche des financements et exposé des principes.

Engagements préalables

1. sur la construction commune de la scoop
2. sur l'adhésion de la scoop au  Comité Syndical de Défense Economique et Social.

Délégations et cloture

Pour tous renseignements:
Dominique MICHEL: 06 72 55 88 41
Email: doremichel@tele2.fr

La Société Civile Immobilière

à capital variable

La  société civil immobilière à capital variable est l'outil juste pour gérer le foncier dont on a besoin. Le capital variable nous offre la possibilité de recevoir des associés supplémentaire ou d'effectuer une augmentation de capital sans le formalisme légal qui s'impose aux sociétés à capital fixe.

L'article qui suit donne une bonne approche des connaissances qu'il faut avoir sur la société civile immobilière à capital variable

Une SCI à capital variable se gère exactement     de la même manière qu'une SCI classique, c'est-à-dire,     à capital fixe. Quelle que soit sa destinée, la gestion de biens     immobiliers (achat, location…) ou encore, la construction vente      (construction, puis vente immédiate d'immeubles par lots par exemple,     ce dont ne peut faire une SCI de gestion), la variabilité peut     s'appliquer à toutes les formes de structures juridiques (sauf     la Société Anonyme, S.A dont le propos n'est pas celui du présent     article) .

L'intérêt à monter une SCI à capital     variable est multiple. Lorsqu'on décide dans une SCI à capital     fixe, de modifier le capital ou le nombre d'associés, il doit être     procédé à plusieurs formalités. Tout d'abord,     il y a lieu de provoquer une assemblée générale, puis     passer une annonce légale (coût 150 à 200 euros) annonçant     les décisions. Enfin, il devra être déposé un exemplaire     des statuts modifiés auprès du registre du commerce ainsi que     le procès-verbal de l'assemblée générale (coût :     230 euros).

Moins de formalités       fastidieuses et coûteuses
    avec une société à capital variable.    

    Dans le cas d'une société à capital variable,      ces formalités n'ont pas lieu d'être. Le gérant peut     établir un procès-verbal sans qu'il y ait besoin d'une assemblée     (quoi que nous la préconisions pour éviter tout litige     par  la suite). Il n'y a pas de nouveau dépôt auprès     du  registre du commerce à accomplir, et le nom du ou des nouveaux     associés     ne figureront pas sur les statuts, mais sera ou seront notifiés dans      le procès-verbal. Une annonce légale n'a pas à être       publié (article L.231-3 du Code de commerce) .    

Si le capital est modifié, à condition qu'on     ait fixé le montant du capital minimum en dessous duquel il ne peut     descendre et le capital maximum dans les statuts, il n'y a pas de formalités     à accomplir comme dans le cas d'une société à     capital fixe. Le capital maximum n'engage à aucune obligation d'apporter     le montant de ce dernier. Il signifie simplement que le capital peut varier     entre ces deux valeurs sans qu'il y ait obligations à formalités.    
    Exemple : le capital minimum (celui de la société) est     fixé à 100 euros. Le capital maximum à 1.000.000 d'euros.     Si, à un moment de la vie de la société, les associés     décident de porter le capital à 20.000 euros (soit en apportant     de l'argent, ou bien, par l'arrivée de nouveaux associés), seul     un procès-verbal constatant le nouveau capital ou/et les nouveaux associés,     sera établi par le gérant (que l'assemblée générale     constatera ultérieurement) . En revanche, si le nouveau capital     est porté à 1.100.000 euros, il doit être procédé     à la publication d'une annonce légale et au dépôt     des pièces auprès du registre du commerce, puisque ce dernier     sera supérieur à celui prévu (article L 231-1 du code     de commerce).

Toutefois, on pourra aussi modifier les statuts pour indiquer     un montant de capital maximum supérieur. Dans ce dernier cas, il y     a obligation de publier une annonce légale et dépôt d'un     exemplaire modifié des statuts auprès du tribunal de commerce     du lieu où se trouve le siège social. 

Les nouveaux associés
  ne figurent pas dans les statuts.

Il arrive aussi que des associés ne souhaitent pas voir figurer leur     nom dans les statuts. Cette formule est donc une très bonne solution     pour la discrétion.

Concernant la responsabilité, tout associé dans     le cas classique, est pénalement  et juridiquement responsable     des engagements et des faits qui se sont avérés la durée     pendant laquelle il a membre. Dans le cadre d'une société     à capital variable, cette responsabilité est limitée     à 5 ans (article L 231-6 du code de commerce).

On peut aussi noter si l'on désire     démarrer     avec un capital minimum plus important alors que les associés n'ont     pas ces disponibilités, on peut décider de n'apporter que 20     % de la somme, et le reste, sur 5 ans. Exemple. On souhaite que le capital     minimum soit de 10.000 euros. On cassant toutes les tirelires, les associés     n'arrivent qu'à réunir que 2.000 euros. Le reste, soit 80.000     euros, seront apportés sur les 5 années suivant la création.    

    Néanmoins, s'agissant d'une société à capital     variable, et la faculté d'augmenter celui-ci à loisir, on peut à fixer     le capital minimum à 2.000 euros     (chiffres de notre exemple) pour le libérer entièrement. On     pourra le porter à une somme supérieure plus tard, sans délai     imposé .

La société en participation

je vous invite à lire cet article tiré d'Internet, il est édifiant notamment sur l'aspect "élaboration d'un projet"

Il existe une forme juridique de société peu connue et peu employée : la société en participation (S.E.P). Pour la constituer, rien de plus simple : il ne faut aucun capital, ni aucune inscription au registre du commerce. Il faut être deux personnes au minimum. Elle se crée en 5 minutes sans aucun frais, et se dissout de la même manière : en quelques minutes, sans aucun frais non plus.

Cette société, tout à fait légale cependant, est régie par le Code civil (articles 1871 à 1873). On ne peut donc en aucun cas vous opposer un argument par lequel cette société ne serait pas légale, puisqu’elle est prévue et encadrée par une loi. Les associés n’ont pas non plus à être immatriculés individuellement au registre du commerce.

Une société en participation peut être composée soit de personnes physiques, des personnes morales (SARL, SNC, etc…), ou les deux (physiques et morales). On peut très bien par exemple monter une société en participation entre copains pour lancer une idée et voir ce qui va en résulter financièrement, lancer une affaire, ou encore plus simplement, pour jouer au loto en commun dans le but de partager les gains ensuite.

Autre exemple : deux particuliers ont envie de mettre en place une opération commerciale pour une période donnée. Ils peuvent convenir de créer une SEP.

Autre cas : une société en SARL souhaite se rapprocher de deux commerciaux pour lancer un nouveau produit sur le marché. Toutefois, celle-ci n’a pas l’intention de modifier sa structure actuelle, ni à ce qu’ils deviennent associés de cette SARL. Les trois protagonistes vont donc créer une société en participation, sans durée limitée.
On peut aussi imaginer deux sociétés qui auraient envie de produire un produit, un disque, vendre certaines gammes de produits. Elles peuvent décider de monter aussi une S.E.P. Les exemples sont multiples .

Conditions pour monter une SEP.

Il n'y a pas de capital minimum imposé, mais chaque associé, comme dans toutes formes de société, doit faire des apports. Par exemple, 1 euro. Les associés peuvent aussi apporter des biens en nature (matériel, baux commerciaux, etc...) mais qui, bien qu'apportés dans la société, resteront néanmoins la propriété de chaque apporteur, contrairement aux autres formes juridiques existantes (SARL, SNC, SAS, SA, SCI, etc...) pour lesquelles, les biens ou sommes apportées en capital par les associés restent acquis à la société.

Tout le monde peut créer une société (personnes physiques et morales), et en être le gérant. Ce dernier ne doit pas avoir d'interdiction de gérer une entreprise.

Ce que l’on ne peut pas faire.

Cette forme de société particulière permet cependant d’exploiter à peu près toutes les activités courantes, sauf celles strictement réglementées, nécessitant un diplôme, ou soumises à une mesure obligeant une inscription au registre du commerce .
Cependant, deux commerçants ou sociétés exerçant une activité réglementée, de la même « famille » d’activité peuvent s’associer. Exemple : deux ou plusieurs pharmacies, des bijoutiers entre eux, etc…

Les activités peuvent être civiles ou commerciales. Si elles sont civiles, c’est les règles des sociétés civiles qui s’appliquent, si elle est commerciale, ce sont les règles des sociétés en nom collectif qui s’appliquent.

La S.E.P peut avoir une durée maximum de 99 ans.

A noter :
Une société en Participation ne peut pas avoir de salariés à son nom. Dans l’absolu, rien ne l’interdit. Néanmoins, cette structure n’est pas adaptée pour cela. Elle a plus pour vocation de rassembler des personnes morales ou physiques pour réaliser un projet commun, le tester et passer ensuite éventuellement, à une autre structure plus « musclée » comme une SARL par exemple. Mais rien ne s’oppose à poursuivre une activité pendant plusieurs années

Les associés, leurs responsabilités et nature.

Les associés ne sont pas connus des tiers, ni du registre du commerce, ni de personne du public, ni des administrations (sauf fiscales) puisque les statuts ne sont pas publiés. Ils ne sont connus de personne. Seul le gérant est connu et doit avoir la capacité à être commerçant.

Les autres associés peuvent être de n’importe quelle nationalité. Ils peuvent être des personnes physiques, ou morales (sociétés).

Comme dans les autres formes juridiques (en dehors des SARL, SAS et SA), la responsabilité des associés est proportionnelle au nombre de parts dont chacun dispose. Les pertes ou les bénéfices seront donc répartis en fonction du nombre de parts.Le point de vue social et fiscal…

Une société en Participation est une société occulte, légale, réglementée par le Code civil, et nous l’avons vu, seul le gérant est connu. Les associés eux ne doivent pas être connus.
De ce fait, seul le gérant devra payer des charges sociales (comme un entrepreneur individuel ou encore, un gérant de Société en Nom Collectif (S.N.C). On ne peut pas y échapper.

La première année, un forfait de 210 à 230 euros environ par mois sera appliqué, puisque le Chiffre d’affaires ne pourra pas être connu. Il sera rectifié et réajusté l’année suivante…
Ensuite, après cette année forfaitaire, il faudra compter environ 42 à 48 % du montant des bénéfices perçus par le gérant (chiffre strictement indicatif). A noter qu'aucune "charge sociale" ne sera appelée à être payer le premier trimestre d'activité (comme pour les entreprises individuelles).

En conclusion :

Bien que tout à fait légale, encadrée par un Code, cette structure est peu connue, mais néanmoins utilisée pour mettre en place de nouvelles idées, exécuter des projets en commun, lancer une opération ponctuelle, etc…
Sa grande souplesse lui confère un atout majeur : elle se crée et se dissout immédiatement, sans formalisme particulier. C’est la seule société de ce type en France…

COMMENT, DANS LA PRATIQUE pouvez-vous envisager votre action ?

• Décider d'être un associé de la société en participation

• Acheter une part de la Société Civile Immobilière

• Adhérer à la Scoop.

Ceci est l'itinéraire des membres fondateurs. Il faut en effet que la société en participation (première étape) règle l'ensemble des postes nécessaires aux deux autres structures.

La société en participation a donc une durée de vie limitée, cependant elle nous autorise ensemble à prendre les meilleurs décisions et à effectuer les meilleurs choix.

Étant tous dans des configurations de budgets familiaux serrés, notre participation à l'élaboration des montages financiers, techniques, et architecturaux sera progressive et égale pour tous.

Le temps de cette progression ne peut actuellement être précisé, il est surtout suspendu au temps que nous mettrons à nous rassembler dans la société en participation. Car il faut atteindre un chiffre minimal de 250 associés de départ pour concevoir un tel projet.

POURQUOI 2000€ ?

Un salaire qui autorise l'achat d'un appartement ou d'une maison individuelle ne peut pas être en dessous de 2000€.

La charge d'emprunt ne peut être supérieur à 30% du revenu mensuel. Cela correspond à un investissement de 80 000€ qui est le coût limite de la construction. Ce qui laisse une marge de 150€ par mois relatif à la location du terrain à la SCI.